行业透视 | 春节返乡“难”,哪些城市返乡置业 “难上加难”?

原创 PC4f5X  2021-01-23 10:21 

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”

  作者 / 杨科伟、俞倩倩

春节将至,本应迎来一年一度的春运返乡潮,却因河北、黑龙江等多地日渐“反扑”的新冠疫情而增加了变数。近期,“春节返乡需持7日内核酸阴性证明”引发热议,主要源于在1月20日举行的国家联防联控机制新闻发布会上,国家卫生健康委疾控局监察专员王斌的一段讲话,此后公布的《关于印发冬春季农村地区新冠肺炎疫情防控工作方案的通知》则更进一步明确要求:返乡人员需持7天内有效新冠病毒核酸检测阴性结果返乡,返乡后实行14天居家健康监测,期间不聚集、不流动,每7天开展一次核酸检测。

一石激起千层浪,究竟此次的返乡新规会对2021年春运产生怎样的影响,核心一二线的“空城”现象能否缓解,而劳务输出大市的“返乡置业”又何去何从? 

01

2021年春运迁移人次预计达15-17亿

一线常住人口流动量居前

纵观历年来的春运人次变动,自2012年以来我国春运人次基本都在30亿人左右持稳,2020年受新冠疫情影响,春运人次骤降至14.76万人,同比“腰斩”,而从1月20日, 交通运输部运输司服务司副司长王绣春公布的数据来看,预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右,日均4000万人次,比2019年下降43%,比2020年增加15%。事实上,考量到新冠疫情的复杂局势叠加返乡新规不确定的影响,预估今年实际的春运人数也将在15-17亿人次之间波动。

究竟春运的人口动线如何,又会对哪些城市的楼市成交产生实质性影响,我们参考了2019年春节空城指数和常住人口流动量两个指标,选取了八个典型城市,分别为北京、上海、广州、深圳、东莞、佛山、成都和武汉,意图通过分析其2020年春节迁出目的地的人口量来预判返乡新规对不同城市2021年春节楼市的影响。

02

长三角返乡流往苏北、皖北、豫南

阜阳、周口等楼市下行压力大

上海、苏州、杭州三城2019年流动人口均在450万人以上,作为长三角的核心枢纽城市,人才吸附力不言而喻。从其2020年春运迁出目的地来看,主要集中在苏北、安徽和河南等人口输出大省。我们以上海为例,返乡人口主要流向了安徽、江苏和河南区域区域,安徽省占上海春运迁移人口比例近20%,安徽除阜阳等人口输出大市以外,合肥作为省会,2020年春节前一周迁移人口平均比例也高达2.23%。而江苏省主要集中在盐城、泰州、徐州等苏北区域,盐城占比高达3.24%,在上海不同迁出目的地中占比居首。河南以周口、为典型代表,均吸纳了上海春运流出人口的1.5%以上。

而对于不同区域,我们认为此次返乡新规的波及程度略有不同,对于苏北诸市而言,2020年楼市成交相对坚挺,韧性较强,徐州、泰州等地年商品住宅成交面积同比增长均超10%,预计短期内市场热度仍将延续,加之本身距离上海较近,又不是新冠疫情“重灾区”,年内人口流动受到的负面影响相对较小,因而整体春节楼市相对可期。

而对于安徽和河南部分劳务输出大市,譬如阜阳、信阳、周口,若返乡从严,这部分购买需求极有可能大打折扣。以阜阳、信阳为例,今年楼市成交已出现疲软征兆,阜阳“车位解绑”、“降价潮”屡见不鲜,信阳集中供地,项目扎堆、同质化竞争严重,可以想象,若缺失了返乡置业的助力,2021年楼市难言乐观。

03

北京春运集中流入河北

石家庄、邢台等疫情重灾区供求面临停摆

从百度迁徙大数据来看,北京2020年春节前一周迁移人口主要流入了河北邯郸、承德、石家庄、邢台等地,平均比例均在2%以上,考量到河北石家庄、邢台等城市新冠病例的数量有增无减,抗疫形势依旧严峻,这部分人群留京过年也将是大概率事件,加之本身冬季也是北部区域楼市成交的传统淡季,为了抗疫,不排除售楼处关闭、销售停摆等可能

04

广、深以省内流动为主,市场韧性强

清远、韶关等热度预期延续

粤港澳大湾区同样是人才聚集高地,广、深的影响力集中在省内,迁出地为广东省三四线占比分别达到了40%和28%。从下表我们不难看出端倪,2020年春节前一周迁移人口平均比例在2%以上的主要集中在广东省下辖地市,以清远、湛江、茂名、梅州、揭阳为典型代表,分流了广深春运多数的流出人口。

不过我们认为,今年返乡新规对这部分城市春节楼市影响较小,一方面当前疫区主要集中在北部城市,南方因气候原因,疫情相对可控,人口流动性较强;另一方面,诸如清远、韶关等珠三角热门区域,2020年市场热度较高,年商品住宅成交同比增幅皆超30%,且返乡置业的依赖度并不是很高,因而整体楼市受返乡新规影响相对有限。

05

东莞、佛山波及广西、湖南等

玉林、衡阳等返乡置业或将“爽约”

相较于广深较为集中的迁出地分布,东莞、佛山的波及面相对较广,涉及除广东省外,广西、湖南、江西多个中部省份,典型代表如玉林、赣州、衡阳等城市,东莞春运流入玉林的迁移人口占比高达3.17%,佛山流入玉林的也高达2.41%。而纵观这些城市历年来返乡置业成交占比基本都在6-9%不等,因本地房价相对偏低,外出务工人员若返乡置业,购买力还是比较充裕的,若因今年返乡新规影响滞留在打工地,这部分需求恐难释放。

06

成都、武汉半数流往省内三四线

置业需求大概率稳步释放

对于成都、武汉等中部城市而言,与广、深类似,“虹吸效应”主要集中在省内城市,因较大的人口基数,每年春运的人口迁移量也不容小觑,譬如四川的资阳、南充、内江、遂宁,占成都春运迁出人口比例均在5%以上,湖北的孝感、黄冈更是占据了武汉春运迁出人口比例的10%以上。

我们认为,春节返乡新规,对其下辖的三四线楼市影响不会太大,一方面省内流动相较于跨省迁移,难度相对偏低,只要疫情可控,春节返乡基本不成问题;另一方面,即便受疫情影响,这部分客群被迫留在省会过年,置业需求亦不会因为疫情取消,大概率会延迟到节后,因而对整体楼市成交影响相对有限。

综上,可以看出,此次返乡新规的确会在一定程度上抑制部分三四线城市春节购房需求的集中释放,不过不同区域还是呈现出显著差异的:

一是京津冀、东三省等北部区域属于疫情“重灾区”,楼市受影响程度相对较大,不排除后期疫情加剧下,售楼处关闭、供求停摆等可能。

二是安徽、河南、湖南、广西、江西等部分劳务输出型的人口大市,诸如阜阳、信阳、周口、衡阳、玉林赣州等,春节楼市难言乐观。一方面,这些城市外出务工人员普遍会选择东南沿海的核心一二线或强三线城市,返乡新规影响较大的便是这些跨区域流动人口;另一方面,就我们2020年下半年的实际调研情况来看,品牌房企竞相降价销售,弱三、四线城市售价已逼近成本线,但市场需求羸弱,库存压力极大,且严重依赖渠道分销,若返乡置业再度缺席,2021年下行压力也将加剧。

三是江苏、广东、四川、湖北等三四线城市受影响程度相对较小,主要源于人口集中在省内的省会城市,对于返乡置业的依赖度相对较低,即便被迫“滞留”省会,这些城市都有可能因管控松动而迎来二次返乡置业的机会。

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